Thời điểm có thể mua nhà

* Năm ngoái, các chuyên gia kỳ vọng thị trường BĐS sẽ khởi sắc trong năm 2010, song thực tế 6 tháng đầu năm không được khả quan như vậy, vì sao thưa ông?  

- Đúng là thị trường BĐS nửa đầu năm nay không mấy biến chuyển so với các năm 2008 và 2009, đồ thị hầu như nằm ngang, không có sóng. Ngoài nguyên nhân khủng hoảng kinh tế ở tầm vĩ mô, lý do chính là cung vượt cầu quá nhiều, theo ước tính của tôi là vượt gần gấp đôi. Ở phân khúc căn hộ cao cấp, nguồn cung tăng đến 40% trong khi nhu cầu chỉ tăng khoảng 5%. Song song đó, thị phần chuyển hướng sang các căn hộ trung bình và khá, tức các căn hộ diện tích 70 - 90m², giá tầm 800 triệu - 1 tỉ đồng. Nguyên nhân tiếp theo là chủ trương thắt chặt tín dụng cho vay địa ốc (khống chế ở mức 10% dư nợ cho vay), trong khi lãi suất cho vay ở mức cao suốt 6 tháng đầu năm. Thực tế, có nhiều doanh nghiệp BĐS chỉ riêng tiền lãi ngân hàng hằng tháng đã lên tới 1 - 2 triệu USD. Đồng thời, các đối tượng mua nhà cũng không mấy dễ dàng vì lãi suất cho vay tiêu dùng lên đến 14 - 17%/năm, trong khi giá cả tăng nhanh hơn thu nhập. Mặt khác, thông thường đặc trưng của thị trường địa ốc các tháng đầu năm là có tâm lý chờ đợi, trông ngóng các biến động về chính sách vĩ mô, dự báo lạm phát...

* Với tình hình này thì liệu thị trường địa ốc những tháng cuối năm có biến chuyển?

- Trong những tháng cuối năm, điểm sáng là kinh tế thế giới và VN có thuận lợi, đang trên đà hồi phục. Tín dụng cho BĐS quý II (10%) tăng đột ngột so với quý I (3%) chứng tỏ BĐS bắt đầu được quan tâm. Bên cạnh đó, các ngân hàng khống chế cho vay thứ cấp nhưng vẫn khuyến khích cho người tiêu dùng vay mua nhà, và lãi suất cho vay các tháng cuối năm giảm chỉ còn 12 - 13% sẽ tạo điều kiện cho người dân sở hữu BĐS. Mặt khác, một khi lãi suất cho vay giảm (dưới 13% với đầu ra và dưới 11% với đầu vào) thì các kênh đầu tư như gửi tiền vào ngân hàng, chứng khoán... không còn hấp dẫn nữa, và kéo theo một lượng tiền không nhỏ sẽ đổ sang BĐS. Lạm phát có thể giữ được ở mức 8 - 9% vì Chính phủ đã chỉ đạo kiểm soát giá các mặt hàng thiết yếu cũng sẽ khiến nhà đầu tư yên tâm bỏ tiền cho BĐS. Chúng ta có thể thấy vài tháng trở lại đây, các mã chứng khoán BĐS gần như lên ngôi, cho thấy niềm tin của nhà đầu tư vào BĐS.

Tóm lại, 6 tháng cuối năm thị trường BĐS sẽ khởi sắc và ấm lên, tuy nhiên chủ yếu ở phân khúc căn hộ trung bình và khá (dưới 15 triệu đồng/m²). Ở phân khúc căn hộ cao cấp, số lượng hàng tồn còn khá nhiều, buộc nhà đầu tư muốn tồn tại chỉ còn cách hạ giá để quay vòng vốn, chứ càng "ngâm" sẽ càng lỗ. Như vậy, thị trường BĐS đang hướng tới các sản phẩm trung bình và khá phù hợp túi tiền của đại bộ phận người dân, đồng thời giá các căn hộ cao cấp cũng có khuynh hướng giảm cho phù hợp thực tế. Do đó, đây là thời điểm mà người dân có thể mua nhà, tất nhiên là tùy vào phân khúc và tình hình tài chính.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia đầu tư - tài chính: BĐS sẽ có sóng vào năm 2011 “Một số nhà đầu tư lạc quan rằng sự biến động khó lường của giá vàng, thị trường ngoại tệ và chứng khoán góp phần đưa BĐS trở thành kênh đầu tư hấp dẫn, sẽ có việc chuyển vốn từ vàng sang chứng khoán và các thị trường BĐS. Năm 2011 sẽ là điểm kết thúc chu kỳ 5 năm suy giảm của thị trường BĐS, kỳ vọng kinh tế thế giới phục hồi mạnh mẽ, nguồn vốn nước ngoài sẽ chuyển mạnh vào VN. Nền kinh tế cũng bước vào chu kỳ tăng tốc, thu nhập của nhóm nhân viên văn phòng sẽ tăng cùng với nhu cầu mua nhà. Các nhà đầu tư cũng mạnh dạn giải ngân để đón cơ hội. Những yếu tố trên giúp cho thị trường BĐS thực sự bước ra khỏi thời kỳ suy thoái để đi vào chu kỳ tăng trưởng mới”. N.T.Đ (ghi) TS Trần Du Lịch, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội: Ít đất cho hoạt động đầu cơ “Từ nay đến cuối năm 2010, thị trường BĐS tiếp tục đứng, những ai, nhất là giới đầu cơ nếu đặt niềm tin về sự đột biến giá cả, giao dịch của thị trường sẽ phải thất vọng. Bởi vì kinh tế vĩ mô ổn định, thị trường BĐS Việt Nam trong những lần biến động vừa qua đều có yếu tố đầu cơ là chính nhưng thời gian tới sẽ có rất ít "đất" cho hoạt động đầu cơ, nguồn cung cũng sẽ không quá dồi dào do tốc độ xây dựng không quá ào ạt. Vốn là một trong những yếu tố quan trọng, tác động đến sự “nóng lạnh” của thị trường, nhưng từ nay đến hết năm 2010, yếu tố rủi ro buộc các ngân hàng không thể nào mạnh tay để bơm tiền kích thị trường được”. TS Hoàng Xuân Nghĩa, Phó trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội): Biến động nếu có chỉ là cục bộ “Tôi cho rằng, thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới, ít nhất là đến hết năm 2010 sẽ không có nhiều biến động, nếu có cũng chỉ xảy ra cục bộ, ở một phân khúc nào đó. Tôi nói vậy bởi vì, mặc dù tín dụng cho BĐS đang được nới lỏng hơn trước nhưng sẽ không có chuyện bơm vốn ào ào. Sau "cú sốc đất Ba Vì", cơ quan quản lý nhà nước đã tăng cường biện pháp quản lý, hạn chế tin đồn và đầu cơ, thổi giá. Quy hoạch chung Hà Nội mở rộng chưa được phê duyệt chính thức cũng có những chi phối nhất định đối với các nhà đầu tư, các chính sách lớn tác động trực tiếp đến thị trường BĐS thành phố chắc chắn cũng chưa thể ban hành trong một sớm một chiều”. Quang Duẩn (ghi)

N.Tuấn Đạt (thực hiện)